Yield 35% Ternyata Hanya 15%?
YIELD SEMU
Ada iklan yang menawarkan investasi bisnis kuliner di suatu lokasi dengan "Indikasi Yield" sebesar 35%. Makna yield 35% adalah modal investasi Rp1 juta bisa menghasilkan Rp350 ribu setahun.
Menurut saya "yield" ini SEMU.
Mengapa?
1.Indikasi Yield Berarti Menurut Data Historis
Data historis yang digunakan tentu mengacu pada satu (1) lokasi tertentu. Dalam hal ini, beda lokasi beda kinerja. Penyebabnya terutama karakteristik lokasi.
Kita perlu mendapatkan lokasi yang digunakan untuk mendukung klaim yield 35% ini, karena lokasi yang ditawarkan belum tentu memiliki kesamaan karakteristik dalam hal kepadatan penduduk, jumlah traffic orang lewat, kebiasaan belanja, selera cita rasa makanan/minuman, dan beberapa hal lainnya dengan lokasi yang digunakan untuk klaim indikasi yield yang 35% itu.
Selain faktor karakteristik lokasi, perbedaan kinerja bisa dikarenakan beda kualitas SDM dan pengelolaan operasional lainnya.
2. Tidak Likuid
Karena merupakan investasi Securities Crowd Funding, modal Rp1 juta itu tidak bisa dicairkan, kecuali per 6 bulan ada yang mau membelinya. Inilah perbedaan antara saham biasa di lantai bursa IDX dengan saham urun dana (Securities Crowd Funding). Jual beli saham perusahaan yang terdaftar di IDX bisa kapan saja, asal cocok harga alias ada yang cari. Itu sebabnya saham yang banyak dan sering ditransaksikan disebut saham yang likuid.
Saham bisnis riil (bisnis sendiri) juga sama, modal awal alias "pokok"-nya tidak bisa langsung dicairkan menjadi uang tunai. Tapi kalau ada yang berminat jual beli, dan memenuhi syarat sesuai kesepakatan alias AD/ART kalau berbentuk badan hukum, maka transaksi jual beli saham kepemilikan bisa dilakukan kapan saja.
Jadi, bila Anda hendak berinvestasi di bisnis riil, atau Securities Crowd Funding (dulu dikenal, sebagai Equity Crowd Funding atau ECF), maka Anda perlu tahu fakta ini: investasi ini merupakan asset yang tidak likuid alias tidak mudah dicairkan kembali menjadi uang tunai.
3. Yield Ini Semu
Nah, karena tidak likuid, saya menganggap hasil investasi yang diterima sebagai yield semu. Bila investasi franchise dengan jangka waktu 5 tahun, maka yield 35% itu sebenarnya hanya sekitar 15%. Kalau 10 tahun, maka yield itu menjadi 25%.
Memang ada nilai aset bekas, tapi tidak likuid. Kalau bukan property, maka nilai aset bekas dalam pembukuan pun mungkin sudah nol dalam kurun waktu 5-10 tahun.
Kesimpulannya, yield bisnis riil dan crowdfunding sangat berbeda bila dibandingkan dengan yield investasi di pasar saham lantai bursa IDX.
Catatan:
a. Meski nilai bukunya nol, aset tersebut tetap produktif.
b. Yield 35% ini masih berpotensi jadi lebih rendah karena biasanya laba yang dibagikan hanya sebagian, misal 80%, untuk dana cadangan perawatan dan penggantian aset yang rusak.
c. Apakah yield semu 35% bisa menjadi lebih dari 35%? Bisa, apabila nilai aset yang dijual ternyata lebih besar dari nilai modal yang disetorkan.
d. Baca juga blog saya sebelumnya yang berjudul "Beda Mindset Investasi Vs Bisnis".
